Yasal Konular ...

Ayvalık' da bir Rum eviniz var ve tadilat yaptırmayı düşünüyorsunuz. Tadilat, onarım, restorasyon, adı her ne olursa olsun, kapamı, büyüklüğü veya küçüklüğü hangi boyutta olursa olsun mutlaka bilmeniz gereken yasal düzenlemeler mevcuttur.

Bu yasal düzenlemeleri, size ilgili yönetmelik maddeleri ile burada anlatarak durumu daha karmaşık hale getirmek yerine, pratik uygulamaya yönelik bilgiler vermeyi daha uygun görüyoruz.

Pratik uygulamada ki, yasal prosedürler hakkında bilgi sahibi olduktan sonra, bunları değerlendirmek sizin için daha kolay olacaktır.

Bölgede ne yazik ki yasal izinleri almadan yapılan bir çok tadilat, onarım, restorasyon çalışması gerçekleşmektedir. Bunlar çoğu zaman konuyla ilgili kontrol ekiplerinin ve yerel belediyenin gözünden kaçan gizli olarak risk altında yapılan çalışmalardır. Kötü örnek, örnek olmaz. Size bu tip kaçak bir çalışmanın, hiç bir olumsuz sonuç doğurmayacağını söyleyen, "ben yaptım oldu" mantığı ile sizi yanlış bilgilendirenlere itibar etmeyiniz.

Çünkü, resmi bir müraccat, şikayet durumunda, şikayet işleme konur ve sonuçları yaptığınız kaçak tadilata, evin tescil durumuna göre farklılıklar arz etsede, böylesi bir noktada sizi bu yola sürükleyenlerin yanınızda olmadığını ve tek başınıza kaldığınızı farkedebilirsiniz.

Evinizde tadilat yapacağınız zaman, yaptırmayı düşündüğünüz çalışmayı eksiksik olarak sadece ana hatları ile listeleyiniz. Sonra da aşağıda ki adımları takip ediniz :

Ayvalık Belediyesi' ne gidiniz :
Ayvalık Belediyesinde Fen işleri bölümüne gidiniz. Evinizin tapusunun fotokopisini veya aslını yanınızda götürmeyi ihmal etmeyiniz.

Fen işleri, yani bir diğer adı ile imar işleri bölümüne, elinizdeki iş listesini ve evinizin tapusunu gösteriniz.

İlgili görevli, tapu bilgilerinizden evinizin TESCİLLİ, yani envantere korunması gereken varlık olarak kayıt edilip edilmediğini kontrol edecektir.

Eğer eviniz TESCİLLİ bir ev değil ise, evinize yakin olarak bulunan bir başka bir TESCİLLİ bina olup olmadığı da kontrol edilecektir.

Çünkü eviniz TESCİLLİ olmasa bile ; yakınında, bitişiğinde bulunan başka bir tescilli bina varsa, yapacağınız tadilatın o binayıda etkileme riskinden dolayı bu kontrol yapılacaktır.

Fen işlerinde yapılacak bu kontrol, ilgili görevli müsaitse pek zaman almayacaktır.

Eğer eviniz TESCİLLİ değil ve yakınında sizin istemeden zarar vereceğiniz TESCİLLİ bir bina yoksa, belediye sizin yapacağınız tadilat listesini dikkate alarak, size BELEDİYE' den BASİT ONARIM İZNİ belgesini verecektir.

Eğer eviniz TESCİLLİ ise veya yakınında zarar görübileceği düşünülen TESCİLLİ bir bina varsa, sizi KUDEB adlı heyete yönlendireceklerdir. KUDEB heyeti de yine Ayvalık Belediyesi Fen işleri (imar dairesi) ile aynı mekanda bulunmaktadır. (bkz KUDEB' e başvuru)

Belediyeden Alınan Basit Onarım İzni :
Belediye sizin tadilat listenizi değerlendirerek, bir harç yatırmanızı ister. Bu basit onarım izni belgesini almak için gereklidir. İş listenizdeki ana iş kollarını dikkate alarak yaklaşık olarak, her iş kolu için 100 TL gibi bir harç tespit eder.(Bu bedeller sadece yaklaşık bedellerdir, aslen doğal olarak belediyed başvuracağınızda hesaplanan miktar geçerlidir.)

Bu harcı belediyeye ödeyerek Basit Onarım İzninizi alır ve tadilatınıza başlarsınız.

Tadilatınız bittiğinde Belediye Fen İşlerine yine "Aldığım izin ile tadilatımı" bitirdim diye bilgi vermeniz en doğru yöntemdir.

Belediye Fen işleri yapacağınız tadilatta imar durumuna uygunsuz bir talep olup olmadığını kontrol eder. Örneğin, siz çatı aktarımı yapacaksınız diye izin alıp, çatıyı komple kaldırıp, pergoleli güneşlenecek bir teras alanı yapamazsınız. Veya aynı örnekten yola çıkarak, çatıya tadilat yapacağım diyerek, çatı arası yüksekliğini artırıp, evinize ek bir kat ekleyemezsiniz. Çünkü bunlar ilgili imar durumuna aykırı durumlardır.

Tespit edilmesi durumunda, ihtar, evin mühürlenmesi, para cezası ve imara aykırı düzenlemenin yıkım kararı ard arda çıkartılabilinir.

KUDEB' e başvuru:
KUDEB, Kültür ve Turizm Bakanlığının tarihi dokuları korumak ve yaşatmak amacıyla çıkardığı 2863 sayılı Kültür ve Tabiat varlıklarını Koruma Yasasının 10-11 ve 57. maddelerine dayanılarak hazırlanan yönetmeliklerle hükme bağlanan, ilgili belediyenin sınırları dahilinde bulunan ve tarihi binaların korunması, bakımı ve onarımı süreçlerini hızlandıran bir heyettir.

Ayvalık KUDEB heyeti; şu an bir mimar, bir inşaat mühendisi, bir arkeolog, bir sanat tarihçisi ve bir şehir plancısı ile Ayvalık' da hizmet vermektedirler.

İlk başvurunuz sonrasında eviniz TESİLLİ ise veya yakınında zarar görebilecek TESCİLLİ bir bina varsa, Ayvalık Belediyesi Fen işlerinde bulunan görevli sizi KUDEB heyetine yönlendirecektir.

KUDEB heyeti size genel olarak bir kaç içinde bir randevu verecektir. Belirtilen gün ve saatte KUDEB heyeti evinizde inceleme yaparak, iş listenizde bulunan tadilatların uygun olup olmadığına karar verir. Bunu sizinle paylaşarak, iş listenizdekilerden hangisinin yapımına izin olup, hangisinin yapımına izin olmadığını belirtir.

Eğer yapımı uygun görülen işler, KUDEB heyetine Anıtlar Yüksek Kurulu tarafından verilen yetki ve sorumluluk dahilinde ise, KUDEB heyeti size, ONARIM ÖN İZİN BELGESİNİ verir. KUDEB heyetinin yetki ve sorumlulukları K.T.V.K.Y.K 'nun 660/661 sayılı ilke kararına göre belirlenmiştir.

KUDEB heyetinin yetki ve sorumlulukları dahilinde ONARIM ÖN İZİN BELGESİNİ almak için, ana iş kalemleriniz başına 100 TL gibi bir bedel ödeyerek, tadilat izninizi almış olursunuz. (Belirtilen bedel, başvuru esnasında nihayet kazanır, sadece yaklaşık bir örneklemedir.)

Genel olarak KUDEB' in yetki alanı aşağıdaki çalışmalara müsade eder :
Boya-Badana
Sıva - (iç sıva tamiratı-dış sıva tamiratı- sıva raspası)
Çatı Tamiratı - (kiremit aktarımı - konstrüksiyon tamiratı - oluk tamiratı)
Doğrama Tamiratı - (pencere tamiratı - kapı tamiratı )
Döşeme ve Tavan Tamiratı - (döşeme tamiratı - tavan tamiratı)
Tesisat Tamiratı - (su tesisat tamiri - elektrik tesisat tamiri)
Duvar Tamiratı.

KUDEB heyetinden aldığınız ONARIM ÖN İZİN BELGESİ ile tadilatınızı yapabilirsiniz. ANCAK unutmamanız gereken bir konu daha vardır. Tadilat, onarım işiniz tamamlandıktan sonra, tekrar KUDEB heyetine başvuru yaparak, ONARIM UYGUNLUK BELGESİ almayı unutmayınız. Böylelikle aldığınız onarım iznine uygun bir tadilat yaptığınızı tescil etmiş olursunuz. Daha sonraki olumsuz gelişebilecek sorumluluklardan bu tadilatınız sorumlu tutulmaz.

Tavsiyemiz, KUDEB heyeti ile, düşüncelerinizi ve hedeflerinizi çok açıkça paylaşınız. Onlar sizin yanlış hareket etmenizi engellemek, yasalar karşısında suçlu durumuna düşmenizi ortadan kaldırmak ve basit onarım izinlerini hızlandırmak için çalışmaktadırlar. KUDEB heyetini yanıltmaya garet etmeyiniz, buna tevessül edenleri dikkate almayınız.

Peki yaptırmak istediğiniz tadilat, onarım, restorasyon içeriği KUDEB' in ONARIM İZNİ YETKİSİNİN dışına çıkarsa ne olacak ?

Böyle bir durumda KUDEB heyeti size bunu izah ederek, yapılacak çalışmanın izni için sizi Anıtlar Yüksek Kuruluna yönelendirecek.

Anıtlar Yüksek Kurulu :
Kültür ve Tabiyat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu, Türkiye Cumhuriyeti Kültür Bakanlığı'na bağlı ve Anıtlar Yüksek Kurulu adıyla da bilinen ve korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının (Sit alanları) korunmasını, restorasyonunu sağlamak, bölgeler arası organizasyonu sağlamak, çıkabilecek sorunlarda "Kültür Bakanlığı"'na yardımcı olma amaçlı bir kurumdur.

Ayvalık şu anda bölgesel olarak Bursa Anıtlar Yüksek Kurulu' na bağlıdır.

Genel olarak, lütfen bu ibareye dikkat edin, GENEL olarak; KUDEB heyetinin yetkisini aşan tadilat taleplerinde, yapılacak çalışma artık PROJELİ iş kapsamına girer.

Yaptırmak istediğiniz restorasyon çalışmasını Anıtlar Yüksek Kurulu' na sunmak için bir dizi çalışma yapmak gerekir. Şimdi bunları inceleyelim.

Mimari Çizimler :
Rölöve Projesi - Evinizin rölöve projesi çizilir. Rölöve projesi evin mevcut durumunu tasvir eden, tanımlayan mimari projedir.

Restorasyon Projesi - Evinizin restorasyon projesi çizilir. Restorasyon projesi, yapılacak çalışma sonunda evinizin alacağı durumu gösteren mimari projedir.

Restitüsyon Projesi - Evinizin rölöve durumdan, restorasyon durumuna nasıl geçeceğini gösterir projedir.

Kadastrol Çap - Kadastro şefliğinden alınan ve evinizin kendi parselindeki durumunu gösteren bir tür krokidir.

Teknik Sunum - Evin şu andaki durumu ve yapmak istediklerinizi belirten ve nasıl yapılacağı konusunda yazılı metin olarak hazırlanan bir rapordur.

Bunlara ek olarak evinizin tapu kaydının bir nüshası, başvuru dilekçesi, irtibat bilgileriniz gibi detaylar ile dosya tamamlanmış olur.

Dosya tamamlandığında, eksik evrak ve içerik olup olmadığı belediye taraından kontrol edilir ve dosyanız Anıtlar Yüksek Kuruluna sev edilir.

Anıtlar Yüksek Kuruluna ulaşan dosya, kurul bünyesinde bir raportöre sevk edilir. İlgili raportör, dosyayı inceler ve yerinde tespit için, Ayvalık' a yapacağı bir program dahilinde evinizi yerinde inceler. Bu inceleme sonunda, muhtemel gözden kaçmış, teknik ve görsel hatalar konusunda uyarır ve bunlarıjn projeler üzerinde düzeltilmesini talep eder. Veya hiç bir düzeltme yapmaya gerek olmadığını bildirir.

Raportörün ön incelemesi sonucunda düzeltilecek kısımlar proje üzerinde düzeltilerek, projeler son halini alır.

Tekmili birden hazır dosyanız, raportör tarafından , Anıtlar Yüksek Kurulu' nun kurul üyelerinin katılımı ile gerçekleşen ve ortalama olarak ayda bir kez toplanan, kurul toplantısına iletilir.

Anıtlar Yüksek Kurulu toplantısında, kurul üyeleri tarafından incelenen dosyanız, bir sakınca görülmesiği taktirde, onaylanır. Eğer bir sakınca görülüyorsa, gerekçesi ile size bildirilir. Sakıncalı görülen durumda, kurul üyelerinin talep ettiği düzeltmeler yapılarak, bir sonraki toplantıya sunumu yapılır. Hiç bir sakınca görülmediyse, onay ile birlikte size iletilir.

Bunun GENEL olarak anlamı şudur : Artık sizin PROJELİ İŞ kapsamında, yani sizin eviniz artık bir projeli restorasyon işlemine tabii tutulacak, bir tadilat çalışmanız var demektir.

Size Anıtlar Yüksek Kurulu' nun verdiği onay sonucunda, PROJELİ İŞ kapsamında ki çalışmanız için, ESAS ONARIM İZİN belgenizle işe başlayabilmek için, Anıtlar Kurulu' n dan aldığınız yazılı onay yeterli olmaz.

Çünkü Anıtlar Kurulu' nun verdiği onay sadece, evinizin belirtiğiniz şartlarda ve çizilmiş olan mimari projeler eşliğinde yapılmasında bir sakınca olmadığını gösteren bir resmi onay yazısıdır.

Fakat yine özellikle belirtmek gerekirse (farklı durumlar olabilir) GENEL olarak, projeli iş kapsamındaki tadilatınız artık, belediye için RUHSAT gerektiren bir çalışmadır. Yani Anıtlar Kurulu' n dan aldığınız iznin ardından, Ayvalık Belediyesinden İNŞAAT RUHSATI almanız gerekir.

Anıtlar Kurulunun onayladığı mimari projeli işinize İnşaat Ruhsatı nasıl alınır ? :
Anıtlar Kurulunun size gönderdiği onay yazısının bir nüshasıda Ayvalık Belediyesi' ne Kurul tarafından gönderilir. Bu yazının ekli dosyasında mimari projelerinizde bulunur.

Belediye size restorasyon çalışmasına başlayabilmeniz için gerekli İnşaat Ruhsatını vermek için şunları talep eder:

Elektrik Projesi - Evinizin elektrik projesi uygulanabilecek şekilde bir elektrik mühendisi tarafından çizilerek onaylanır.
Sıhhi Tesisat Projesi - Evinizin mimari projesine uygun olarak, sıhhi tesisat, yani evin içinde ki pis su ve temiz su hatları, musluk, batarya ve ıslak hacim ekipmanlarının gösterildiği proje, bir makina mühendisi tarafından çizilerek onaylanır.
Statik Proje veya raporu - Eğer Rum evinizde mimari projeye göre betonarme bir oluşum gerçekleşecekse veya çelik konstrüksiyon desteklemeler yapılacaksa, bir inşaat mühendisi tarafından projelendirilmesi veya teknik uygunluk olduğuna dair bir rapor alınması gerekmektedir.

Yukarıda belirtilen çalışmalar sonucunda belediyeye ödeyeceğiniz İnşaat Ruhsatı harcı ile birlikte, İnşaat Ruhsatınızı alır ve işe başlarsınız.

Sizin Rum eviniz yapılırken, KUDEB yetkilileri zaman zaman evin restorasyon aşamalarını Anıtlar Yüksek Kurulu adına kontrol ederek, imalat safhasında proje dışı bir işlme yapılıp yapılmadığını denetler.

Unutulmaması gereken başka bir önemli husus da şudur. Artık inşaar ruhsatına esas teşkil eden bir çalışmaya başlamak üzeresinizdir. Bunun için mali anlamda özellikle sosyal sigortalar kurumuna kendi adınıza bir bildirim yapmanız, başka bir ifade ise muhasebe açısından ÖZEL BİNA DOSYASI açtırmanız gerekir.

Açtıracağınız ÖZEL BİNA DOSYASI ile, eviniz yapılırken ödenmesi gereken ssk primleri hesaplanarak ödenmelidir. Evinizi bir başkasına yaptırıyor olmanız ve evi yapan ekiplerin ssk' lı olmaları, sizin ÖZEL BİNA DOSYASI açtırma zorunluluğunuzu ortadan kaldırmaz. ÖZEL BİNA DOSYASI' nın pratikte size nerede lazım olacağını bu saydaki yazıları okuduğunuzda daha net anlayacaksınız.

Özel Bina Dosyası açma işlemi :
Restorasyonunuz için aldığınız İnşaat Ruhsatınız, fiili olarak tadilatınızı- restorasyonunuzu gerçekleştirmek için yeterlidir. Ancak yasal olarak Özel Bina Dosyası açtırmanız gerekmektedir. Özel Bina Dosyası içeriğinin aslen bir muhasebecinin kontrolünde gerçekleşmesinde fayda vardır.

Özel Bina Dosyası için sizin adınıza bir ticari sicil numarası alınır. Bu ticari sicil numarası, evinizin bulunduğu adreste yapılan tadilat için ödenmesi zorunlu olan ssk pirimleri için gereklidir. Sizin başka bir ticarethaneniz olması bu durumu değiştirmez. Çünkü adı üstünde ÖZEL BİNA DOSYASI' dır bu.

SSK kurumu, evinizde yapılan tadilatın kaç kişi tarafından ve kaç iş günü içinde tamamlanması gerektiğine dair abaklara-cetveller bakarak ödemeniz gereken ssk pirimini tahakkuk ettirir. Bu pirimler gününde ödenirse, gecikme faizi oluşmaz.

Evinizin tadilatı bir firma tarafından gerçekleşiyor olsa bile ve ilgili firma doğal olarak kendi ekibinin ssk pirimlerini ödüyor olsa dahi, sizin Özel Bina Dosyası açma sorumluluğunuz ortadan kalkmaz.

Restorasyon işleminiz tamamlandığında, Özel Bina Dosyanızdan ötürü, adınıza tahakkuk eden pirim harç ve ödemelerin tekmili birden ödendiğini gösteren İLİŞİK KESME - BORCU YOKTUR evrakları alınarak Özel bina dosyası KAPANIŞI yapılmış olur. Özel Bina Dosyanızın KAPANIŞ EVRAĞINI belediyeye teslim ederek OTURMA İZNİ' nizi alabilirsiniz.

Oturma İzni - İskan - Yapı Kullanım İzni alma işlemi :
Oturma İzni , İskan Belgesi, Yapı Kullanım Belgesi aynı belgelerdir. Değişen zamanlarda farklı isimler almışlardır. Şu andaki adı Yapı Kullanım iznidir.

İnşaat Ruhsatı ile işlem görmüş her ev için bu belgenin alınması gerekir . Bu belgeyi Ayvalık Belediyesi Fen İşleri departmanı verir. Bu belgeyi almak için ÖZEL BİNA DOSYASINI ödemelerini yaparak kapamış ve İLİŞİK KESME- BORCU YOKTUR evrağınızı almış olmanız gerekir.

Belediyeye teslim edeceğiniz bu evrak ile birlikte, belediye YAPI KULLANIM İZNİNİZİ vermek için sizden iskan harcı alarak işleminizi tamamlar.

Yapı Kullanım İzni olmayan evlerin su abonelikleri yenilenmez, belediyenin emlak servisinde yapacağınız işlemlerde ve su idaresinde problemler oluşma ihtimali yüksektir. Eviniz adına kredi kullanmak istediğinizde veya banka kredili satış yapmak istediğinizde bir çok banka tapunuz ile birlikte Yapı Kullanım Belgenizi isteyecektir.

Sonuç :
Yukarıda elimizden geldiğince yasal süreçleri anlatmaya çalıştık. Bu süreçler ; doğal olarak ilgili yasaların, yönetmeliklerin, ilke kararlarının yerel yönetim ve ilgili merciler tarafından yorumlanması ve uygulanması farklılıklar gösterebilir. Bu tamamıyla ilgili kurum ve kuruluşların yetkileri içindeki işlemlerdir.

Bizim amacımız size sadece ilgili prosedürler hakkında GENEL bilgi vermektir.

Tüm yasal prosedürlerin gerçekleştirilmesini siz kendiniz yapabileceğiniz gibi, noterden vereceğiniz bir vekalet ile VEKALETEN ' de takip ettirebilirsiniz.

Evinizin tadilatı esnasında uygulamanız gereken herhangi bir yasal prosedürü uygulmak istemediğiniz veya kaçındığınız durumlarda MUTLAKA, doğabilecek yasal sorumluluklarını yetkili ağızlardan öğreniniz. Bir risk söz konusu olduğunda riski üstlenmeye karar verdiğinizde , risk gündeme geldğinde neler olacağını ÖNCEDEN bilmeniz en akıllıca olan yöntemdir.

Konuyla ilgili sorularını, görüşlerinizi, yaşadıklarınızı bize iletebilirsiniz.

Foto Arşiv